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北京城建:黎明將至,靜待收獲
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研究機構：安信證券 分析師：陳天誠 撰寫日期：2017-08-17
事件:公司公佈2017半年報,公司上半年實現營業收入39.23億,同比+30.61%;實現歸屬上市公司股東凈利潤2.64億,同比-39.23%;基本EPS 0.17元,同比-39.24%。
H1投資收益及遞延所得稅拖累,業績有所下滑:公司業務分為房地產開發、商業地產和股權投資三大板塊。其中:1)H1地產竣工71.4萬方(同比+231%):在收入結算增長驅動下,毛利上升12%,但毛利率下降4.4個pct,主要由於毛利占比較大的世華龍樾、海梓府、成都龍樾灣(政策性用房交付等)結構性原因所致。2)持有物業:2017年H1公司租賃業務貢獻毛利潤7963萬元,目前三亞萬豪酒店、三亞建國酒店及奧體文化商務園尚未竣工,未來業績貢獻比例將逐步增加。3)股權投資:公司持有4傢上市公司股票,1傢IPO 申請已啟動。公司H1投資收益減少瞭1.12億元,主要是持有上市公司國信證券今年分紅6,860萬,少於上年的2.06億元。4)所得稅及少數股東權益增加:除投資收益外,公司上半年所得稅費用增加0.51億(遞延所得稅增0.45億),少數股東損益0.12億元,拖累業績下滑39.23%。
銷售量平價增,京內高毛利項目預計年內陸續結算:公司H1銷售面積53.83萬方(開工64.3萬方),銷售額108.55億,分別同比-0.3%和53.3%。根據公司公告,截至期末的公司地產銷售預收款為142.6億元,同比增長17.2%,其中占比較大為京內的世華龍樾、北京密碼、門頭溝上悅居,預計於今年內竣工結算。
在手5個棚改項目,進軍保定市場:公司上半年通過聯合競買、合作開發、股權收購、公開競標、棚戶區改造、政府實施授權等模式,共獲得6塊土地,其中二級項目4個,一級和棚改項目各1個,新增土儲總建面150萬方(同比+2.1%)。2016年至今,公司以望壇為代表的棚改模式逐漸成型。目前公司在手棚改項目5個、一級開發項目3個,其中今年5月新增北京市延慶區康莊項目,另外公司8月11日公告出資65%參股成立保定項目公司,進軍保定棚改市場。目前在手棚改項目合計總投資777億元(截至中報),預計總回報106億元(回報率12%-15%)。其中,望壇項目回報60億元,8月11日項目正式簽約期已經結束,簽約率近100%。
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台北靜電油煙處理機租賃 基金模式逐步成熟,降低棚改資金沉淀:公司15年來開始以權益類產業基金的模式,引入金融機構資金,減少瞭自有資金沉淀。2015年,公司通過與城建集團聯合設立的基金平臺城建投資,分別設立一期、二期基金投資於門頭溝及大興區瀛海項目。報告期內,公司一期基金已期滿清算,收回全部本金及獲得投資收益6,344萬。而二期基金按比例收回本金1.33億,目前剩餘規模18.4億。公司今年7月成立棚改基金(興潤基金),用於投資張儀村棚改項目。
投資建議:公司背靠北京國匠城建集團,京津冀棚改經驗豐富,潛在大量環北京地區項目獲取機會。公司16年開始大幅加大棚改投資力度(15-16年未有業績貢獻),按照平均1.5-2年左右開發周期,預計公司17-18年將進入收獲期,預測2017-2019EPS 為1.
13、1.33、1.69元,對應目標價20.3元,給予買入-A 評級。
風險提示:棚改回報期不確定性較強、股權投資收入不及預期。
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